En el siguiente artículo detallaremos la información básica necesaria para la venta de una vivienda de protección oficial (VPO), los pasos a seguir y las consideraciones previas a tener en cuenta, pues se trata de un procedimiento de gran importancia y que tendrá consecuencias en declaraciones presentes y futuras.

Al tratarse de una vivienda de VPO, lo primero y fundamental es tener la certeza de que el piso en cuestión ha quedado liberado para poder ser transferido por medio de una venta a otro particular.
En cualquier caso podría venderse igualmente, pero aplicarían diferentes sanciones por no haber respetado el periodo establecido.

Deben haber pasado 10 años para poder vender piso VPO sin recibir sanciones

Debemos recordar que el piso de VPO fue concebido para facilitar el acceso a la vivienda a personas con bajos recursos -principalmente- por lo que, para su adquisición, los requisitos suelen ser más relajados.
Además, tanto el Estado como las comunidades autónomas, ofrecen una serie de aportaciones para ayudar con su compra y los gastos derivados de la misma.

Estas ayudas estatales y autonómicas no son de balde, pues comprometen al comprador durante una serie de años a no poder vender, ceder ni alquilar su vivienda.

Para saber el tiempo que ha de pasar para que vivienda de protección oficial pueda ser vendida –lo habitual son 10 años– podrá consultarse en el contrato de compraventa de la vivienda en el que se indica el plazo que ha transcurrir entre la fecha de compra y la fecha de venta.

Sin embargo puede existir otro condicionante más a la hora de vender el piso de VPO.
Hay que revisar el contrato de compraventa y cerciorarse de que no haya un apartado referencia al tanteo y retracto.

El tanteo y retracto es el derecho de adquisición preferente –en este caso de la vivienda– que tiene la Administración autonómica –en este caso– frente a los demás.
Es decir, que pueden haber pasado los 10 años para poner en venta la vivienda, pero necesitas constatar que la Administración provincial (Generalitat, Comunidad de Madrid, etc,..) desiste de su derecho preferente a la recompra de tu vivienda.

Revisa en tu contrato de compraventa si existe tanteo y retracto, y caso afirmativo, acude a la Consejería de Vivienda de tu comunidad autónoma.

Pasos a seguir para la venta de una vivienda de protección oficial

Una vez se tenga la constancia que es posible su venta, por haber pasado 10 años -o los estipulados en el contrato de compraventa- y que no existe la cláusula de tanteo y retracto, ya será factible poner en venta la vivienda.

Para vender cualquier tipo de vivienda, ya sea de VPO o tenga otro tipo de clasificación, podrá hacerse de forma personal, o a través de algún intermediario, como puede ser una inmobiliaria.

En el primer caso habrá que tener un conocimiento básico y acudir personalmente al notario, registro civil, Ayuntamiento,.. para tramitar personalmente todos los documentos.
En el segundo supuesto, la venta por medio de inmobiliaria, todo será mucho más simplificado, pues la propia inmobiliaria se encargará en realizar todos los trámites necesario, además de poner en venta la inmueble.

Ahora bien, con venta por medio de inmobiliaria aumentará el coste de venta debido a la comisión por venta, pero en cualquier caso puede ser una opción muy recomendable para agilizar el proceso, esto ya depende de cada caso particular.

Venta de la vivienda libre de cargas

Es requisito indispensable para la venta de la vivienda que se encuentre libre de cargas.
Este es un consejo válido tanto si vendes como si compras una vivienda.

1.- Solicitar un documento al administrador de la finca, en caso de ser un piso, que acredite que el propietario está al corriente de todos los pagos de la comunidad.
Hay gestorías que cobran por este documento, entre 20 y 50 euros, que no es más que un papel firmado por ellos mismos.

2.- Solicitar un documento al Ayuntamiento que acredite que se está al corriente de los pagos de impuestos municipales, como el IBI. Este documento es gratuito.

3.- En caso vender el piso sin que se haya terminado de pagar, el comprador deberá entregar al vendedor dos cheques, uno con el mismo importe de la parte restante del pago de la hipoteca, y otro cheque con el importe restante del precio de venta estipulado.

Ejemplo práctico venta piso VPO

Decides vender tu piso de VPO por un precio total de 73.000€, sin embargo aún te queda un capital pendiente de 20.000€ para terminar de pagarlo.
El comprador deberá emitir dos cheques, uno por un importe de 20.000€ y otro por un importe de 53.000€.
Los 20.000€ los cobrará el banco directamente, y con esto quedará cancelado tu préstamo hipotecario.
Recordemos que para poder vender tu piso debe estar libre de cargas, por tanto tras la cancelación de tu hipoteca el comprador tendrá una hipoteca a su nombre.

El dinero que terminará finalmente en tu cuenta serán los 53.000€ del otro cheque, de los cuales habrá que descontar los gastos de notaría, cancelación de hipoteca, registro e inmobiliaria.

Gastos de cancelación de hipoteca

Si es la inmobiliaria la que te lleva a cabo la venta de tu vivienda no deberás preocuparte por esta gestión, aunque igualmente deberás abonar los costes correspondientes.

Con el certificado de deuda del banco -certifica que ya no existe deuda- hay que acudir al Notario para la redacción de la escritura de cancelación de préstamos hipotecario, la cual debe estar firmada por el apoderado del banco.
Seguidamente hay que acudir a la delegación de Hacienda más próxima al domicilio y presentar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados IAJD, estando exento de pago.

Finalmente con todos los documentos se acudirá al Registro de Propiedad en la que quedará inscrita la cancelación y por tanto, desaparecerá la carga existente sobre la vivienda.

Resumimos los pasos de cancelación de la hipoteca

1.- Banco. Certificado de deuda del banco
2.- Notario. Redacción de escritura de cancelación del préstamo
3.- Banco. Firma por parte del apoderado del banco del paso número dos
4.- Hacienda. Presentar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
5.-Registro de la propiedad. Inscribir la cancelación del préstamo

Se recomienda solicitar una nota simple en el Registro de la propiedad

Cual es la comisión de cancelación de la hipoteca

Otro factor a tener en cuenta a la hora de vender tu piso es conocer si existe, o no, una comisión por cancelación de hipoteca.

Esta comisión podría no figurar en el contrato de compraventa, y por tanto quedarías exento, pero lo habitual es que los banco estipulen un porcentaje del capital pendiente, que en ningún caso puede superar el 1%

Siguiente el ejemplo anterior, existe un capital pendiente de 20.000€, por tanto si en el contrato figura que el coste de comisión de cancelación queda establecido al 1%, esa comisión será por tanto de 200€.

En caso de haber vendido el inmueble por un precio inferior al precio de compra, en este caso es posible que hayas obtenido una pérdida patrimonial.
En este artículo te explicamos al detalle cómo declarar una pérdida patrimonial en la declaración de renta.